Оживление на дачном рынке

Общество

Оживление на дачном рынке

Заканчивается садово-огородный сезон, но рынок дачной недвижимости отнюдь не «замерзает». Эксперты отмечают устойчивое, с 2007 года повышение цен и спроса на дачи и садовые участки. Предложение также остается стабильно высоким, особенно в сегменте «массовых» дач, приобретённых в конце 80-х – начале 90-х годов: их состарившимся хозяевам уже не под силу содержать свои скромные «фазенды».

На российском рынке загородной недвижимости предложение гоняется за спросом, хотя и спрос демонстрирует устойчивый рост. При этом владельцы-продавцы выбирают разные способы реализации своих «фазенд»: одни дожидаются окончания кризиса, чтоб не терять на дисконте, другие предпочитают продавать сейчас и ищут возможности сделать свой товар максимально привлекательным для покупателей. Ведь неизвестно, сколько продлится ожидание «конца кризиса», и если земельные участки покупались не на собственные, а на заемные деньги, то тут и до банкротства недалеко.

Что касается спроса, то, как неоднократно показывали маркетинговые исследования, основной тенденцией последнего года на загородном рынке стало его смещение в сторону более дешевых сегментов. Специалисты считают, что розничные земельные участки остаются для покупателя самым доступным по цене объектом недвижимости. Однако, по словам генерального директора Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) Александра Браверманна, спрос на неподготовленные земельные участки в России отсутствует. Браверманн отмечает, что до наступления кризиса любой участок пользовался спросом и продать его не составляло труда, но в кризис «ситуация изменилась и спрос на земельные участки в сыром виде, то есть без инженерной инфраструктуры, сегодня нулевой».

Вообще, аналитики, как всегда, демонстрируют удивительно противоречивые оценки тенденций на рынке загородной недвижимости. Так, по сведениям агентства КДО Информ, в Московской и Ленинградской областях цены на дачи за год упали на 30%. По данным же аналитического отчета компании «Красивая земля», в Московской области с мая по август дачные участки повысились в цене в среднем на 10–15%, тогда как стоимость квартир за это же время снизилась на 7–10%, а коттеджи подешевели на 5–15%. Причем продажи дачных участков в Московской области в мае выросли в четыре раза. Однако по оценкам маркетологов ООО «БизнесПартнер-Групп», если в докризисный период спрос на дачные участки в Подмосковье в 2,5–3 раза превышал предложение, то в настоящее время на единицу спроса приходится не менее 2–2,5 предложения, и аналитики считают, что на ближайшее время нет реальных шансов по изменению сложившейся пропорции.

Что же касается регионального дачного рынка, то эксперты аналитического центра Domdot. ru отмечают, что в регионах цены на дачные участки падают с начала осени про лого года, и в первую очередь – в высшем сегменте. При этом удалённость объекта от города играет не такую значимую роль, как в Московском регионе, – гораздо важнее здесь не расстояние, а качество инфраструктуры, подключенные коммуникации и т.п.

Среди регионов Омск традиционно демонстрирует большую умеренность в ценах на «дачном рынке» (см. табл.). Причем опубликованные на портале «Омская недвижимость» минимальные цены за дачную сотку в Омской области в 5–10 раз меньше минимальных цен по другим регионам, приводимых аналитическим центром Domdot. ru. Но это уже вопрос методики его исследований. В настоящее время в Омске зарегистрировано более двухсот садовых товариществ, общая площадь земли под которыми составляет около шести тысяч гектаров. По данным исследовательской компании Дел-фи, дачными участками владеют 55,6% омских семей, из них 82,6% уже оформили участки в собственность, 10,8% – не оформили, а 5,4% вообще не знают, в собственности у них дача или нет.

С окончанием сезона рынок дачной недвижимости в Омске отнюдь не «замерзает». На одном портале недвижимости опубликовано 434 объявления о продаже дачных участков, на другом – 400, на третьем – 900… Естественно, немало из них дублируется, но все равно порядок цифр впечатляет. Как и разброс цен: от 15 тысяч рублей за «голые» 10 соток в товариществе «Импульс» (25 км от Амурской диспетчерской) и в Фадине до 7,1 млн руб. за 15 соток и кирпичный дом в 150 кв. м, с подземным гаражом – в Усть-Заостровке.

Элементарная статистическая обработка 434 предложений на одном из сайтов показала следующее их распределение по ценам (см. график) вне зависимости от «географии», обустроенности, респектабельности и пр.

Большое количество предложений по продаже дачных участков риелторы, опрошенные «Обозревателем», объясняют… «возрастным фактором». В основном дачи у нас стали распределять на предприятиях с 1987 года и до начала 90-х, на это время пришелся пик приобретения дачных участков, причем приобретались они в основном людьми в возрасте 35–40 лет. Но с той поры прошло уже 20 лет, и многие дачники «первой волны» уже не могут содержать дачи, а дети-внуки в лучшем случае рассматривают их как место отдыха. Отсюда большое количество предложений по продажам, ведь дачи без присмотра приходят в упадок и их ликвидность падает.

Тем не менее, и спрос на дачи растет. «За последние два года налицо явное повышение спроса на дачи и дачные участки, – поделилась с «Обозревателем» менеджер риелторской компании «Астория». – Если в 2008 году спрос на них начинал появляться где-то в апреле, то в этом году к нам стали обращаться уже с февраля. Сегодня многие понимают, что дача, земельный участок могут быть очень выгодным вложением средств. Простой пример из нашей практики: если 3–4 года тому назад человек покупал, скажем, по Пушкинскому тракту дачу за 60 тысяч рублей, то сегодня он уже может продать ее за 140 тысяч».

В прочем, не будем переоценивать инвестиционную грамотность рядовых россиян. По результатам социологических опросов, чуть менее половины омских дачевладельцев рассматривают свою «фазенду» только как место отдыха от городской суеты, примерно 38–39% – как возможность выращивать фрукты-овощи, причем в большинстве случаев – «бескорыстно», без реализации их на рынке. И только порядка 10–11% опрошенных называют «другие причины», в том числе и инвестиционные. Кроме того, немало людей используют дачу как место постоянного, хоть и неофициального жительства.

При прочих равных условиях, отмечают омские специалисты рынка, наиболее дорогими дачными районами Омска и окрестностей являются Карьер, Черлакский тракт (Розовка, Усть-Заостровка). Естественно, с удаленностью от города цена на «демократичные» и одинаковые дачи и участки снижается, влияют на нее и другие факторы «географии», например экология, наличие или отсутствие водоема.  

Есть и еще один фактор снижения цены – человеческий. «Где плохо работают председатели садоводческих товариществ – там дачи и распродаются или стоят заброшенными, – пояснил корреспонденту «Обозревателя» один из экспертов рынка. – товарищества – так в одном из них садоводческое хозяйство отлажено, и дачи там весьма дорогие, а в другом председатель «положил на все», да еще и ворует, и народ там рад «скинуть» свою дачу по дешевке. Хотя, казалось бы, проще и дешевле скинуть такого председателя…»


КОММЕНТАРИЙ

Валентина СОЛОВЬЕВА, зам. директора риелторской компании «Вертикаль 55»:

– Спрос на дачи стабильно растет, соответственно растут и цены. Причем очень значительно – с 2007 года в среднем на 50 процентов, но немало случаев, что и в 2–3 раза. Наиболее дорогие дачные районы – Черлакский тракт («Орбита»), Карьер и, естественно, элитные поселки в Усть-Заостровке и Розовке. На Пушкинском тракте рост цен на дачи сдерживается отсутствием водоема, а в Амурском поселке и особенно по Сыропятскому тракту, например в Ростовке, на ценах сказывается экология – дым от ТЭЦ-5.

Что касается предложений, то больше всего выставляют на продажу неухоженные дачи со старыми постройками на стандартных шести сотках. Хозяева уже просто по возрасту не могут их содержать, но вот спросом и не пользуются. Чтобы поддерживать ликвидность дачи, уход за ней все равно нужен, а если за заброшенную дачу упорно просят 700 тысяч и не хотят цену сбавлять, то это неоправданно. Молодежь ведь рассматривает дачи исключительно как место отдыха, причем активного и круглогодичного. Их привлекают более современные постройки, баня, респектабельные соседи и даже отсутствие ворчливых бабушек, которых будет раздражать громкая музыка. И кстати, подобных заявок у нас довольно много.

Конечно, на цены влияет и сезонный фактор, например сейчас спрос ниже, чем весной, и рост цен приостановился. К следующей весне, думаю, они еще подрастут, если только свои коррективы не внесет кризис с его влиянием на покупательную способность населения  

 

КСТАТИ!

• В июле 2009 года Госдума дала россиянам еще пять лет на оформление в собственность своих земельных участков. Таким образом, дачная амнистия 1 января 2010 года не закончится, как было объявлено раньше, а продлится до 1 марта 2015 года.

• В упрощенном порядке уже зарегистрировали свою недвижимость 2,5 миллиона россиян. Предстоит это сделать еще 20 миллионам.

• К началу дачного сезона 2009 года в упрощенном порядке в соответствии с законом о «дачной амнистии» свои права на садовые участки оформили почти 13 тысяч омичей. Таким образом, было оформлено порядка 54% от общего числа садовых участков, подпадающих под действие так называемого «Закона о дачной амнистии».

 

Алексей ДЕКЕЛЬБАУМ  

ОмскПресс