Аренда земельного участка: законодательная база

Арендой земли является форма владения и пользования земельным участком, при которой одна сторона передает землю во временное пользование другой стороне.

Аренда земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Особенности сдачи земельных участков в аренду установлены Гражданским кодексом РФ (статья 607).

Приоритет применения специальных норм права перед общими в земельных отношениях полностью соответствует требованиям гражданского законодательства, в частности части 3 статьи 129 Гражданского Кодекса РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Аренда подразумевает платное использование определенного, обозначенного условиями договора, имущества.

Арендные правоотношения возникают на основании заключенного между сторонами соглашения. На условиях данного соглашения, одна сторона – физическое или юридическое лицо (выступает арендодателем или наймодателем) обязывается осуществить передачу второй стороне (выступающей арендатором или нанимателем) имущество для временного использования за оговоренную договорную плату.

Основными признаками аренды земель являются:

  • срочность (право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре);
  • платность, (возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю);
  • возвратность (по истечении срока аренды арендованное имущество, то есть земля, подлежит возврату арендодателю).

Объектом аренды могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, изъятых из оборота в связи с расположением на них отдельных объектов, находящихся в государственной собственности (заповедников, национальных парков, мест захоронений, линий связи и коммуникаций, возведенных для защиты и охраны государственной границы и т.д.).

Право сдачи земельного участка в аренду имеют все собственники земельных участков. Для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Достигнутые договоренности по сделке сдачи в аренду земельного участка закрепляются письменным соглашением. Договор об аренде земли подробно описывает сделку. В качестве обязательных условий рассматриваются – определение того, какой земельный участок арендуется, кто будет арендатором и установление предмета. Заключить договор аренды могут граждане и организации.

В соответствии с общими нормами Гражданского Кодекса РФ, чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как когда он выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. Поэтому к земельному участку, предоставляемому в аренду, есть ряд определенных требований:

  • участок должен пройти государственный кадастровый учет;
  • необходимо наличие адреса и описания с указанием площади, категории земли, вида разрешенного использования земельного участка, его кадастровая стоимость;
  • допускается аренда необособленной части земли, если имеется ее описание.

Названные сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Для точного определения всех параметров земельного участка, к договору аренды прилагается кадастровая выписка ЕГРН.

Срок аренды устанавливается при заключении договора между сторонами. Краткосрочная аренда длится в течение 3-5 лет. При долгосрочной аренде срок соглашения достигает 49 лет.

Допускается заключать договор на неопределенный срок (если срок аренды в договоре не определен). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (при аренде недвижимости). Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Порядок оформления арендных отношений следующий:

  1. Согласовывается стоимость и порядок передачи участка в аренду.
  2. Составляется текст соглашения с учетом необходимых требований.
  3. Подписание документа заинтересованными лицами.
  4. Регистрация договора аренды в Росреестре, если срок действия договора превышает 1 год.

Арендодатель обязан предоставить достоверную информацию об обременения и ограничениях земельного участка (например, о сервитуте, залоге, аресте…..).

При вступлении в арендные отношения стороны договора особенно строго должны следить за соблюдением требований земельного законодательства — правил формирования земельного участка, способа его предоставления, соответствия условий договора требованиям императивных норм Земельного Кодекса РФ.

Договор аренды земельного участка имеет сложную правовую природу, так как соединяет в себя элементы публичных и частно-правовых отношений.

Определяющую роль при составлении соответствующих договоров играет следующий перечень условий:

  • сохранение земельного участка в приемлемом состоянии;
  • использовании территориального надела исключительно в соответствии с целевым назначением;
  • определение фактических сроков действия таких соглашений;
  • величина платы за аренду, а также порядок и формат совершения выплат.

Величина арендных выплат напрямую зависит от характеристик объекта, включая следующие:

  • фактическая площадь земельного участка;
  • кадастровая стоимость земельного участка.

Обязательство по совершению арендных платежей может возникать не только из-за оформления арендного соглашения, но также и по факту покупки строения или прочих жилых/нежилых сооружений, расположенных на конкретном участке земли. В данной ситуации арендатор получает приоритетное право на выкуп участка, что может быть без особых проблем доказано в суде.

АРГОС — занимается вопросами оформления технической документации в Омске на недвижимость с 2006 года

Технический план на ИЖС

Технический план на дачу

ОмскПресс