Этапы, предшествующие любому строительству

Общество

Этапы, предшествующие любому строительству

Нередко при обсуждении на публичных слушаньях важных градостроительных вопросов возникает путаница. Обывателю, незнакомому со всем многообразием градостроительных документов, бывает сложно отличить, например, проектную документацию от проекта планировки или предположить, что, казалось бы, единая территория может быть разбита на несколько территориальных зон и участок, где запрещено любое строительство, может граничить с зоной застройки. Так что же необходимо знать омичам, чтобы понимать, что их ждёт?

«Вечерний Омск – Неделя» попросил заместителя директора департамента архитектуры и градостроительства, заместителя главного архитектора города Светлану ШЕВЧЕНКО помочь разобраться в этом сложном вопросе. Все виды градостроительных документов, необходимых для развития города, определил Градостроительный кодекс РФ. В нем также прописана и последовательность их разработки.

 

Генплан

Генеральный план города – стратегический документ по развитию территории. В нем определены рекреационные, общественно-деловые, промышленные, жилые зоны, инженерная инфраструктура, транспортная схема. Все это обозначено на карте цветом. Например, оранжевый – жилая застройка, синий – промышленные территории. Как правило, к карте прилагается несколько томов материалов обоснования. Действующий генплан Омска был утвержден в 2007 году решением Омского городского Совета. Предварительно он прошел процедуру публичных слушаний. Документ определяет развитие города до 2025 года.

 

Правила землепользования и застройки

На основании генерального плана города разрабатываются Правила землепользования и застройки. Правила определяют градостроительные регламенты, правовые режимы. Проще говоря, зоны на карте обозначены уже не только цветом, но и имеют свое кодовое значение. Например, зона Ж3. «Ж» означает, что территория отведена под жилую застройку. Цифра «3» – среднюю этажность (не выше 10 этажей). Ж1 – зона индивидуальной застройки, зона Р1 подразумевает бульвары и скверы, Л – зона естественного ландшафта, в основном это санитарно-защитные зоны. Виды разрешенного использования территорий делятся на основные, условноразрешенные и вспомогательные. Например, в зоне Ж3 («Жилая застройка средней этажности») можно строить не только многоэтажки. Ведь жилому микрорайону необходимы детские сады, школы, поликлиники, магазины. Это относится к основным видам разрешенного использования. Есть условноразрешенные виды использования, по которым необходима процедура публичных слушаний.

К примеру, как выглядит градостроительное зонирование на большой рекреационной территории, которую называют «Парк Победы» на Левобережье? На самом деле здесь несколько территориальных зон с различными градостроительными регламентами. Зона Р-1 – это мемориальная зона, где запрещено любое строительство, а разрешено только озеленение и благоустройство. Но есть территориальная зона Р-6, где могут размещаться санатории, физкультурно-оздоровительные сооружения. Зона Р-4 – это прибрежная зона с пляжами, лодочными станциями и т.д.

Правила землепользования и застройки – правовой документ. Если собственник земельного участка, расположенного в жилой зоне, хочет открыть небольшое производство, городской департамент архитектуры и градостроительства вправе отказать ему в выдаче разрешения на строительство: правовой режим жилой зоны не допускает такого строительства в жилой зоне.

Правила землепользования и застройки утверждены Омским городским Советом, размещены на официальном сайте администрации города Омска.

 

Проект планировки территории

Следующие градостроительные документы – проекты планировки территории и проекты межевания отдельных территорий города. Вся территория города условно разделена на планировочные районы. И здесь в проекте планировки территории уже появляется конкретика: где должны быть участки для строительства жилых домов, детских садов, школ, а также эскиз застройки. После этого делается проект межевания с границами земельных участков. При этом учитываются региональные нормативы градостроительного проектирования, утвержденные областным минстроем. Устанавливается размер территории под каждый конкретный жилой дом с прилегающими к нему парковками, площадками для отдыха и т.д. На карте появляются крас
ные линии, определяющие земли общего пользования.

На основании этого документа администрация города резервирует участки под будущие школы и детсады, земли общего пользования (дороги, сети, скверы). Но проект планировки – это еще не проектная документация. Проект планировки определяет общее развитие территории. По этому документу понятно, сколько на территории микрорайона будет построено жилых домов, детских садов, школ, медицинских учреждений, какая территория отведена под парковочные места, где будут скверы и бульвары.

Но проект планировки еще не определяет, как эти объекты будут размещены и как они будут выглядеть.

А вот проектная документация необходима уже непосредственно для строительства. Ее заказывает застройщик конкретного объекта. Проектная документация выполняется в соответствии с нормативами, техническими регламентами, проходит экспертизу, на ее основании выдается разрешение на строительство. Этот документ определяет, как будет расположен объект, сколько будет этажей, каковы будут его архитектурное решение и благоустройство территории. Безусловно, без утвержденных градостроительных документов, определяющих комплексное развитие территории, учесть в проектной документации баланс всех интересов как жителей, так и застройщиков невозможно. Поэтому по законодательству все градостроительные документы имеют открытую публичную форму обсуждения до их утверждения.

ОмскПресс