На вопросы дачников отвечает Эльмира МАМЕДОВА, специалист экспертно-правового отдела правового управления департамента имущественных отношений администрации города Омска.
– Нужно ли оформлять у нотариуса согласие супруга на покупку дачи, если дачный дом не является жилым помещением?
– В соответствии с частью 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
– Если такое согласие отсутствует?
– Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
– Давайте разберемся вообще с понятием «недвижимость». Что к нему относится?
– Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного их назначению ущерба невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Следовательно, дачный дом является недвижимым имуществом. Статья 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит среди прочего право собственности.
– То есть не имеет значение и то – является ли дачный домик жилым или нежилым?
– При совершении супругом сделки с объектом недвижимости, в данном случае дачный дом, вне зависимости, является он жилым или нежилым, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, в противном случае последний вправе в судебном порядке требовать признания такой сделки недействительной.
– Требуется ли технический паспорт на дачный дом?
– В соответствии с пунктом 9 статьи 25 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» постановка на учет объекта недвижимости, созданного на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, либо гаража или иного объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которых выдача разрешения на строительство не требуется в соответствии с законодательством РФ, осуществляется на основании декларации о таком объекте недвижимости, представленной вместе с заявлением о государственной регистрации прав. Таким образом, документом, подтверждающим факт создания дачного дома и содержащим описание такого дома, является декларация, в связи с чем на дачный дом технический паспорт не требуется.
– Можно ли купить дачу в рассрочку, если дачный сезон уже начался, а межевой план не готов?
– Согласно статье 486 ГК РФ, если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
– А есть ли варианты предусмотреть рассрочку в договоре купли-продажи?
– Стороны вправе предусмотреть в договоре купли-продажи условие о рассрочке оплаты.
– Какие документы необходимо представить в случае купли-продажи?
– Согласно статье 37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Статья 22 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусматривает, что если иное не установлено Законом, с заявлением в орган кадастрового учета должен быть представлен среди прочего межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка).
Если объекты недвижимости, чьи государственный кадастровый учет или государственный технический учет не осуществлены, но права на которые зарегистрированы и не прекращены, и этим объектам присвоены условные номера в порядке, установленном в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также считаются ранее учтенными объектами недвижимости. Таким образом, дачный дом с земельным участком можно купить с рассрочкой оплаты вне зависимости от сезона. Межевой план необходим в случае, если дачный земельный участок не является ранее учтенным объектом недвижимости, или в случае, когда отсутствуют зарегистрированные права на такой участок и ему не присвоен условный номер в установленном законом порядке.
– Какие документы необходимо оформить в качестве такой гарантии, чтобы, получив залог за дачу, продавец не продал ее другому покупателю? И может ли продавец передать покупателю в пользование дачный участок, если расчет произведен в неполном объеме?
– Полагаю, что в данном случае речь идет о задатке. Согласно статье 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке, независимо от его суммы, должно быть совершено в письменной форме. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
– Все эти условия должны быть закреплены письменно?
– Да, необходимо составить письменное соглашение о задатке, в случае если продавец не исполнит договор, то он будет обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка, а также возместить убытки с зачетом суммы задатка. Статья 421 ГК РФ также предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). Исходя из чего, полагаем, что в соглашении о задатке стороны также вправе предусмотреть условия, гарантирующие исполнение обязательств продавцом в части передачи покупателю объекта недвижимости. Порядок передачи в пользование дачного земельного участка определяется договором купли-продажи, в связи с чем, по соглашению сторон, возможно передать покупателю в пользование дачный участок, если расчет произведен в неполном объеме.