Аналитики Российской гильдии риелторов прогнозируют Омску российское лидерство в падении цен на жилую недвижимость.
После кризиса 1998 года до стабилизации в 2000 году цены на недвижимость в Омске упали на 60%. В 2000– 2007 гг. Омск далеко обошел Москву и многие миллионные города России по «надуванию» цен на жилую недвижимость: за этот период в Омске средние долларовые цены на жилье выросли в 15,8 раза, в Москве – в 9 раз. По некоторым прогнозам, в кризисном 2009 году омские цены должны «сдуться» на 25%…
На днях центральные СМИ опять удивили омичей «экзотической» информацией о нашем городе: Омск может стать одним из лидеров по темпам падения цен на жилье в России в связи с последствиями мирового финансового кризиса. Такой удивительный вывод сделало РИА «Новости» со ссылкой на вице-президента Российской гильдии риелторов (РГР) Константина Апрелева. Вообще же, по его мнению, рынки недвижимости некоторых городов Сибирского, Уральского и Приволжского федеральных округов могут стать лидерами по темпам падения цен на жилье.
На чем же основан столь далеко идущий вывод? На простом сравнении ситуаций 1998 и 2009 годов. По словам Константина Апрелева, если посмотреть на то, как падали цены на жилье после кризиса 1998 года, то в Москве до июня 2000 года они снизились лишь на 35%, тогда как в таких городах, как Омск, Екатеринбург, Пермь, Красноярск и Новосибирск, «практически на 60%». Кроме того, рассказал Апрелев, Москва не была и лидером по темпам роста цен с июня 2000 года по сегодняшний день: она по этому показателю находилась лишь на девятом месте в России.
«Цены на жилье в Москве с 2000 года выросли в девять раз, тогда как первые места с еще большими темпами роста занимают Омск, Пермь и Санкт-Петербург. Так что Москва не была ни лидером по снижению цен во время кризиса 1998 года, ни лидером по росту цен после него», – отметил вице-президент Российской гильдии риелторов.
Взгляд на наш город «со стороны» всегда интересен, особенно такой авторитетный. Тем не менее, мы решили разобраться в ситуации с динамикой омских цен в 2000–2009 годах.
Отправная точка выбрана неслучайно, поскольку в 2000 году произошел перелом в развитии рынка недвижимости России, когда после длительного снижения цен, вызванного кризисом 1998 года, начались стабилизация и дальнейший рост.
В целом же с 2000 года история долларовых цен на жилье в Омске, по версии портала недвижимости Omsk777. ru, выглядела так:
2000 год в Омске можно назвать годом самых низких цен на жилье: к марту цены упали до 109 долл. за 1 кв. м. Это абсолютный рекорд за все годы существования рынка недвижимости.
2001 год – год «великого подъема»: со 153 долларов в январе до 360 долларов в декабре.
2002 год – «провальный»: количество сделок, связанных с продажей квартир, снизилось почти в два раза, цены сползли с 360 до 320 долларов за 1 кв. м.
2003 год. В марте рынок замер, дешевого жилья не осталось. В августе наблюдалось оживление, которое продолжилось в сентябре. В итоге к концу года цены выросли до $395.
2004 год: «мягкий» рост с 400 долларов в январе до 450 долларов в декабре.
2005 год. Цены росли весь год – ипотека сделала свое дело, да и свободных денег стало больше. В итоге за год цены на жилье в Омске выросли на 41% – с 460 до 650 долларов.
2006 год. Ипотека продолжала бушевать, и за год в Омске цены выросли на 65%: от 670 долларов в январе до 1100 долларов в декабре.
2007 год. Цены – от 1140 в январе до «исторического пика» в 1720 долларов за 1 кв. м в октябре. Но уже в сентябре начался кризис и цены стали сползать вниз – до 1700 долларов в декабре. • 2008 год. Год только начинается, а на рынке уже застой. Цены непомерно велики, ничего не покупают. Связано это, конечно, с ипотечным кризисом. С января по декабрь долларовые цены на квартиры в Омске свалились с 1700 до 1050 «зеленых» за метр. И эксперты рынка уже уверенно прогнозировали, что тенденция продолжится и в следующем году, цены должны вернуться к уровню начала 2006 года, то есть ещё завышены как минимум на 60%.
Таким образом, по оценке экспертов портала Omsk777. ru, в нашем городе долларовые цены на недвижимость с исторического минимума в марте 2000 года до исторического максимума в октябре 2007-го выросли в 15,8 раза – со 108 до 1720 долларов. Это вполне согласуется с выводом вице-п
резидента Российской гильдии риелторов (РГР) Константина Апрелева.
Что имеем на сегодня?
За прошедшую неделю новостройки Омска подешевели на 0,1%, вторичное жилье – на 1%. С начала года цены на омские квартиры падают со скоростью 0,6% в неделю. Самые дорогие новостройки – в старом центре (Куйбышевский район), по 33 тысячи 480 рублей за квадратный метр.
По данным журнала «Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке составила 38 тысяч 640 рублей, потеряв за неделю 410 рублей (–1%). Месячное падение цены равно 880 руб./кв. м (–2,2%). При этом «квадрат б/у» стал дешевле, чем в начале года, на 1630 рублей (–4,0%). За год стоимость вторички снизилась на 14,7%, то есть на 6640 руб./кв. м.
На 2 марта объем выборки вторичного рынка жилья составлял 8117 вариантов предложений квартир.
В пересчете на иностранную валюту один квадратный метр нового жилья в среднем по Омску из-за колебания курса валют подорожал до 860 долларов США. Цена квадратного метра «вторички» в иностранной валюте осталась неизменной – 1082 доллара США. Между тем в Омске, по оценкам многих риелторов, рынок начал понемногу активизироваться. Директор ООО «Недвижимость-ГАРАНТ» Нина Карпенко считает, что причина этого, в частности, в том, что «в настоящее время рост курсов доллара США и евро, после значительного и длительного периода повышения, начал приостанавливаться, альтернативой инвестициям в валютный рынок стало долгосрочное вложение денег в недвижимость». Впрочем, отметим, что 2 марта российская валюта была вынуждена опять сдать свои позиции и по отношению к доллару, и по отношению к евро. И многие эксперты финансового рынка считают, что в ближайшие несколько месяцев есть вероятность существенного снижения курса рубля к доллару. К числу причин некоторого оживления рынка жилья в Омске риелторы также относят то, что с декабря прошлого года омичи стали получать жилищные сертификаты, а с 1 января 2009 года вступил в силу закон о материнском капитале, средства которого можно использовать для погашения ипотеки. К тому же риелторы стали более активно заниматься вопросами обмена жилья, что также положительно влияет на состояние рынка.
«Если говорить о стоимости жилья на вторичном рынке, то, исходя из опыта работы нашего агентства, цена жилья продолжает снижаться, правда, уже не такими темпами, как это происходило раньше», – говорит директор АН «Держава» Елена Татаринова. По ее словам, в феврале стоимость квартир понижалась уже «в несколько меньшей степени», чем в январе. Другие эксперты также отмечают ужесточение позиций продавцов «вторички»: если до Нового года в процессе торга цена жилья снижалась в среднем на 20–25%, то сейчас продавцы соглашаются на уменьшение цены только на 5–10%.
Неблагодарное дело – прогнозы…
Итак, каковы же прогнозы динамики цен на недвижимость? Начнем с России в целом.
Аналитики агентства DAILYSTROY довольно осторожны в прогнозах: «Мировой опыт показывает, что фаза падения цен на рынке недвижимости длится обычно не дольше 3 лет, при этом цены снижаются в среднем на 20–50%. Поскольку цены с момента начала кризиса – сентября-октября 2008 года – уже снизились на 5—10%, максимально, что нам грозит до 2012 года, – это снижение цен еще на 10-40%. Большая часть снижения цен будет отыграна зимой и весной 2009 года. Быстрее всего снизятся цены в небольших городах, поскольку объемы рынка и количество игроков в них невелики».
Что касается развития ситуации на омском рынке в 2009 году, то тут портал недвижимости Omsk777.ru весьма смел в прогнозах и обещает падение со средних 800 долларов в марте до 600 долларов в декабре. Справедливости ради отметим, что еще в мае 2008 года аналитики портала прогнозировали общее падение цен на рынке до конца года примерно на 60%, и прогноз этот вполне оправдался. И по мнению экспертов портала, рынок жилья в Омске «очнётся» в лучшем случае только к лету 2009 года.