Спад пошел на пользу?

Бизнес

Спад пошел на пользу?

Почувствовав кризис, собственники бизнеса переключились с поездок на острова к управлению компаниями.

Участники рынка недвижимости поняли, что кризис — не временное явление, которое вот-вот закончится, а условия, с которыми нужно считаться всегда. Считаться теперь омским ритейлерам и девелоперам придется также с присутствием федеральных сетевиков, таких как МЕГА-ИКЕА. Тем не менее, и московские, и омские специалисты отметили небольшие подвижки на рынке недвижимости. О том, как спасти отрасль, обсуждали на прошлой неделе на семинаре более 80-ти экспертов в сфере недвижимости, девелопмента, банковского дела, а также представители городской власти на семинаре в Омском региональном бизнес-инкубаторе.

 

Без «обалделости»

Положительным моментом специалисты отметили факт смены ноябрьской «обалделости» четким осознанием сегодняшних и дальнейших действий. Компании приняли стратегические планы развития постепенно. Но начинается активизация спроса, девелоперы сами начинают вводить псевдо-ипотечные программы — субсидии или беспроцентные ссуды.

По словам вице-президента московской компании GVA Saywer по консалтингу Эвелины Павловской, очень показательна была для рынка недвижимости ежегодная выставка MIPIM: на последнюю выставку приехало 20–30% рынка. Кризис заставил их посчитать, сколько денег потратили на участие в выставке и работали без дешевого пиара. Статистика MIPIM показала, что площадь экспонатов сократилась на 30% по сравнению с прошлой выставкой, количество встреч снизилось на 80%. Но на каждого человека бизнесмены уделяли не 5 минут, а 20–25.

— Участники рынка недвижимости поняли, что кризис — это не временное явление, которое вот-вот закончится, а сегодняшние реалии, с которыми нужно считаться. Было видно желание участников выставки пойти навстречу партнерам и найти точки соприкосновения. По результатам этого MIPIM участники высылали конкретные предложения партнерам в течение 2–3 дней, а не месяцев, как это было раньше. Если говорить о тенденциях, то стоит упомянуть, что снижается площадь заявленных проектов. А основной показатель влияния кризиса на компании — присутствие на выставке самих собственников бизнеса, которые переключились с поездок на острова к управлению, — говорит Эвелина Павловская.

В проекты недвижимости начал входить ЕБРР (Европейский банк реконструкции и развития), что директор GVA Saywer по Северо-Западу Николай Вечер расценивает как позитивные подвижки на рынке. Но банк входит с новым условием — процесс освоения кредита должен курировать независимый контролер (projekt management team), который имеет право остановить весь девелоперский процесс, если заметит, что условия кредита нарушены. Причем projekt management team должен платить сам заемщик.

 

Москва в избытке

Сейчас в столице наступил «век арендатора». По словам вице-президента GVA Saywer по операциям с коммерческой недвижимостью Елены Шевчук, спрос на строящиеся и неотделанные помещения практически умер, замораживаются проекты даже на средней стадии строительства. Собственники предлагают арендаторам нереально низкие цены — порядка 650 долларов за квадратный метр офисного помещения в год. Но тут собственник преследует две цели: привлечь арендаторов (как известно, заполненный бизнес-центр привлекательнее полупустого) и возможность в дальнейшем поднимать цены (вероятность, что арендатор не уйдет с обжитого места из-за выросшей цены, невысока).

— Дешевеет и отделка — квад ратный метр сегодня обходится в 300 долларов за кв. метр (полная отделка плюс инженерия), чего раньше за 500 долларов нельзя было найти. Таких цен мы не знали последние десять лет, — говорит Елена Шевчук.

По словам Эвелины Павловской, «план «Б» на случай кризиса был только у 10–15% компаний-инвесторов, которые в кризис и остались в плюсе. К примеру, компания «Домостроитель» (крупнейший застройщик за МКАДом) начала разрабатывать стратегию развития в зависимости от объема продаж только во второй половине 2009 года. Вокруг Питера объем планируемой застройки жилья эконом- и бизнес-класса планировался на уровне 12 млн кв. м, сейчас большинство проектов заморожено.

Николай Вечер обратил внимание девелоперов на следующий факт: инвестиционный и девелоперский циклы составляют 3–4 года и должны начинаться с инжене
рной подготовки земли. Сейчас девелоперы не готовят землю по причине отсутствия средств, значит, через 3–4 года предложение на рынке резко сократится, а когда восстановится платежеспособный спрос, то при таком низком предложении цены на недвижимость снова вырастут.

 

Как просчитать рынок?

Участники омского рынка недвижимости констатируют, что почти все заявленные проекты по строительству ТЦ федеральными операторами заморожены. Из всех федералов только IKEA, OBI и Бауцентр довели проекты до определенной стадии.

— Макроэкономика на нас действует, только поскольку мы субъект Федерации. Пик развития девелопмента 2005–2008 гг. мы благополучно «похерили», не привели инвестиций в том объеме, в котором могли привести. Я не знаю ни одного архбюро, которое специализировалось бы на коммерческой недвижимости и делало бы это хорошо. Но сегодня появляются свободные ниши на рынке коммерческой недвижимости. К примеру, нет у нас ТЦ в Амуре, нет — на Московке, в Кировске. Рынок совсем мы не потеряли, мы жестко переоценили потребление — Омск не транзитный, а тупиковый город, — пессимистичен в своих оценках директор «Omsk Real Estate Group» Дмитрий Сапунов.

В пику ему директор ООО «ОРК-Недвижимость» Ирина Косенко отмечает, что это Дмитрий Сапунов ошибся в своих расчетах по потребности Омска в ТЦ, а те специалисты, «кто реально стоял на земле, понимали и в 2005, и в 2006 году, что такого количества ТЦ город не переварит».

— И макроэкономика на нас сыграла, но не так резко, как в Москве, а плавно. Мы в кризис вошли плавно еще в феврале 2008 года. Мы были первым городом, который отрезали от ипотеки. Но, с другой стороны, мы и первые выходим из кризиса — по жилой недвижимости наблюдается небольшое оживление. Люди снова начали копить деньги на жилье, что они прекратили делать, когда появилась ипотека. Сегодня рынок вторички потихоньку оживает, а значит, скоро оттают и новостройки. По поводу ТЦ — спрашивайте у людей, где и что они хотят купить, и тогда ваши расчеты будут более верными и ТЦ не будут проигрывать. Не надо считать, сколько людей проехало в маршрутке мимо этого ТЦ, считайте машины «Toyota Camry» — и у вас будет приблизительное количество потенциальных покупателей. Из-за плохих маркетинговых расчетов и происходит переоценка спроса. Дима, я читала ваши отчеты, они же под копирку сделаны, о каком качестве может идти речь?! — возмущается Ирина Косенко.

— Ирина, нельзя оценивать маркетинг торговой недвижимости и маркетинг магазина одинаково, — парировал Дмитрий Сапунов.

 

Федералов стоит бояться?

Отдельной темой стало обсуждение выхода в регионы крупных федеральных операторов.

— Работа с крупными торговыми операторами достаточно сложна для городской администрации, — говорит Елена Шевчук, — на растущем рынке ритейлеры вели себя достаточно агрессивно. К примеру, в Новосибирске администрация не могла предоставить IKEA участок, выбранный ритейлером, так как на этом участке не могла выполнить свои обязательства по электричеству. Бились насмерть. В итоге администрация города настояла на участке, где могла выполнить обязательства. В Краснодарском крае администрация не договорилась с IKEA, в итоге открылись у соседей, а не в Сочи.

Как позже заявил «Обозревателю» Николай Вечер, ТЦ «МЕГА» полностью переворачивает рынок торговли практически в любом городе, и местным участникам рынка надо быть к этому готовым. Основным «козырем» МЕГИ является супермаркет «Ашан», предлагающий самые низкие цены на продукты в городе.

По словам Эвелины Павловской, МЕГА всегда делала адекватные ставки, изучая рынок аренды в городе.

— Но если они видят, что по-другому в Омске не открыться, то могут значительно снизить стоимость аренды, — говорит она.

В итоге семинара участники рынка определили на ближайшую перспективу оценку состояния рынка недвижимости, позиции различных групп участников; прогнозирование тенденций развития ситуации; определение оптимальной стратегии деятельности субъектов рынка в прогнозируемых условиях; поиск новых путей взаимодействия участников рынка между собой и с органами власти.

ОмскПресс