«Я смогла квартиру купить в новостройке. Пластиковые окна, которые на этот момент уже были установлены, оказались с браком (в одном сразу же, а во втором через некоторое время стекло просто лопнуло). Но у застройщика долг перед компанией – установщиком окон, поэтому последние отказываются бесплатно устранять недостатки, признавая при этом, что эти случаи на самом деле являются гарантийными. Как поступить, какие документы необходимо подготовить, чтобы хотя бы через суд взыскать потраченные на ремонт деньги? Е. Михайлова»
Ответ подготовил главный специалист контрольно-правового отдела администрации Октябрьского округа Андрей ВАХРУШЕВ:
– Приобретение жилого помещения в новостройке обусловлено возникновением правоотношений, урегулированных Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данный нормативный правовой акт устанавливает необходимость заключения в письменной форме договора о долевом участии в строительстве, предусматривающего гарантии застройщика в отношении качества объекта долевого строительства, в том числе гарантии на соответствие объекта долевого строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
– безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
– соразмерного уменьшения цены договора;
– возмещения своих расходов на устранение недостатков.
При возмещении расходов на устранение недостатков, в случае невозможности урегулирования спора в досудебном порядке, участникам долевого строительства необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства с приложением договора о долевом участии в строительстве и финансово-отчетных документов, подтверждающих материальные затраты на устранение недостатков объекта долевого строительства. Согласно Федеральному закону, гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
В случае приобретения жилого помещения (квартиры) в уже построенном многоквартирном доме возникают правоотношения, урегулированные статьями 549– 558 Гражданского кодекса РФ. Согласно указанным нормам Гражданского кодекса РФ, договор купли-продажи жилого помещения (недвижимости) должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Передача недвижимости (квартиры) продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (далее – передаточный акт). Выявленные недостатки передаваемого по договору куплипродажи недвижимого имущества (квартиры) необходимо указывать при составлении передаточного акта. Указание в передаточном акте на недостатки недвижимого имущества не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества. В случае, если недостатки недвижимого имущества не были оговорены договором купли-продажи, покупатель, которому передано недвижимое имущество ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
– соразмерного уменьшения покупной цены;
– безвозмездного устранения недостатков недвижимого имущества в разумный срок;
– возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимого имущества.
При возмещении расходов на устранение недостатков, в случае невозможности урегулирования спора в досудебном порядке, покупателю недвижимого имущества необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении расходов на устранение недостатков недвижимого имущества, переданного по договору купли-продажи, к продавцу с приложением договора куплипродажи недвижимого имущества и финансово-отчетных документов, подтверждающих материальные затраты на устранение недостатков недвижимого имущества.