Недвижимость в период кризиса

Экономика

Недвижимость в период кризиса

Насколько просел строительный рынок в период кризиса? Этот вопрос волнует не только специалистов — банкиров, строителей и девелоперов, но и обычных горожан, которые планируют улучшить свои жилищные условия в 2012 году. ОмскПресс с помощью экспертов составил для своих читателей общую картину рынка недвижимости в Омске после кризиса.

Недвижимость в период кризисаВиталий Королёв, директор ООО Just Fit Life

Насколько просел строительный рынок в период кризиса?

Строительный рынок в омске в кризис просел очень сильно. На самом деле осенью 2008 года объемы строительства, по моим ощущениям, сократились до 10 раз. Острая фаза кризиса продолжалась до конца 2009 года, когда ситуация начала выравниваться. Вначале стали достраиваться замороженные объекты и 2010 год можно смело назвать годом достройки того, что было заморожено в 2008. Если говорить про рынок жилых новостроек, то очень сильно ему помогли федеральные «ветеранские» деньги, которые зашли осенью 2010 года. Они поспособствовали запуску цепной реакции, приведшей, по моему мнению, к оживлению жилищного строительства в этом году.

Из чего складывается сегодня цена на квартиру в Омске?

Цена на квартиру в Омске сегодня состоит из: до 15% — земля, ТУ, наружные сети; 60-70% — себестоимость строительства (с отделкой, внутренними сетями и благоустройством); 5-10% — коммерческие расходы (на продвижение, продажу, административные расходы; 10-15% — чистая прибыль девелопера. Возможны варианты, но в основном колеблется стоимость подключения к сетям и себестоимость собственно строительства, так как разные подрядчики сдают дома с разной степенью готовности, но одно могу сказать точно, что огромных прибылей девелоперов в 40-50% от конечной цены на рынке сегодня нет.

Возможен ли проект строительства массового доступного жилья по примеру «хрущёвок»? Во сколько может обойтись конечному клиенту такая квартира?

Вряд ли возможно привлечение иностранных инвесторов в региональный строительный бизнес. В Москву и Питер — да, там гораздо бОльшие масштабы доходов и рентабельности, в следствие другой коньюктуры цен, а в провинции доходы малы, а риски все так же высоки. Строительство в России — это один из самых непрозрачных видов бизнеса, особенно для иностранцев, они, на мой взгляд, просто побоятся сюда идти.

Мы реализуем такой проект сегодня, называется JUST FIT LIFE. Цена на однокомнатную квартиру начинается от 850 тысяч рублей, если присовокупить сюда ипотечную программу Сбербанка 10-10-10 с 10% первоначальным взносом, то свою квартиру можно купить, имея на руках только 85 тысяч рублей, а это уже доступно многим. Главное — помнить, что цена квадратного метра значения, с точки зрения доступности, не имеет, имеет значения только лишь абсолютная стоимость жилья, за квартиру в целом. Я знаю много проектов с квартирами по очень доступной цене за метр но это обычно очень большие площади, к тому же, чтобы в них жить нужно вложить деньги, сравнимые со стоимостью покупки самой квартиры. Поэтому смотреть нужно только на абсолютную цену за полностью готовую квартиру.

Недвижимость в период кризисаАлександр Каюкин, директор «МИЭЛЬ-недвижимость»

 

Насколько объективно просел строительный рынок в период кризиса?

Практически в три раза по объемам строительства.

Из чего складывается сегодня цена на квартиру в России?

Более всего, из платежеспособного спроса.

Возможно ли привлечение иностранных инвесторов в российский строительный бизнес? В каком объёме?

Это было бы большим шагом для увеличения объема строительства, но для этого необходимо решить вопрос прозрачности законодательной базы, разрешительных процедур, стабильности экономики. Пока же для инвесторов это очень высокие риски.

Возможен ли проект строительства массового доступного жилья по примеру «хрущёвок»? В какую сумму может обойтись конечному потребителю такая квартира?

Все будет зависеть от того, будет ли это делать государство. Если будет – то на каких услов
иях оно будет передавать такое жилье гражданам. Мне видится, что государство могло бы таким образом увеличить объем жилья, предоставляемого по социальному найму.

Какова динамика роста/снижения ставок по ипотеке, если она присутствует?

Учитывая что порядка 30% ресурсов привлекается вне пределов РФ, ситуация не устойчива.

Могут ли ставки ипотечных кредитов в России приблизиться к среднеевропейским в обозримом будущем (4-5 лет)?

Думаю, государственные программы предоставят такую возможность, сама же российская банковская система сможет это сделать еще не скоро.

Недвижимость в период кризисаТатьяна, Донец, управляющий операционным офисом «Омский» филиала «Новосибирский» Банка «Открытие»

Могут ли ставки ипотечных кредитов в России приблизиться к среднеевропейским в обозримом будущем (4-5 лет)?

Сегодняшним потенциальным заемщикам, рассчитывающим покупать жилье в кредит, безусловно, интересно узнать, стоит ли в дальнейшем ожидать изменения условий ипотечного кредитования. Если делать вывод из экспертных оценок, которыми пестрят сегодня различные источники, то тенденции в этой области взаимодействия банков и потребителей позитивные, но без «перехлестов». Большинство заемщиков ориентируются только на процентную ставку, вместе с тем это лишь верхушка айсберга.

Существует множество других факторов, влияющих на доступность ипотеки. Подход банков к оценке платежеспособности заемщиков уже стал лояльнее. Об общем тренде на оздоровление говорит и возобновление выдачи ломбардных займов (кредитов под залог имеющейся недвижимости). Одновременно в течение первого полугодия 2011 года ставки имели тенденцию к плавному снижению.

Недвижимость в период кризисаЮлия Абрамова, начальник отдела по работе с партнерами Омского отделения Сбербанка России

Насколько просел строительный рынок в период кризиса?

Строительная отрасль – одна из тех, что в период кризиса пострадала в максимальной степени. И последствия этого продолжают сказываться до сих пор: часть компаний так и не сумела найти выход из сложившейся ситуации и была вынуждена объявить себя банкротом. Те, кто «выжил», сегодня активно застраивает новые площадки.

Возможен ли проект строительства массового доступного жилья по примеру «хрущёвок»? В какую сумму может обойтись конечному потребителю такая квартира?

Я считаю, что он вполне возможен. В Омской области подобный проект запустили еще в прошлом году: компания Just fit life начала строительство микрорайона «Любимый» на улице Ватутина. В нем можно было купить квартиру с отделкой «под ключ», полностью укомплектованную мебелью и современной бытовой техникой. Небольшая площадь (от 21 кв. м.) и как результат невысокая цена (от 750 000 рублей) обусловили высокий спрос на это жилье: квартиры раскупались практически в течение дня с того момента, как квартира выставлена на продажу. Сегодня компания начала продажу подобных квартир на Московке в микрорайоне «Уютный».

Стабилизировалась ли ситуация на рынке ипотеки? Какова динамика роста/снижения ставок по ипотеке, если она присутствует?

Большинство экспертов считают, что российский рынок ипотечного кредитования пережил трудные времена и сейчас активно восстанавливается. В течение года мы наблюдали как, с одной стороны, увеличивается количество предложений, льготных программ со стороны банков и других кредитных организаций, а с другой, растет спрос со стороны потенциальных потребителей. Но уже с начала октября несколько банков увеличили процентные ставки на ипотечные кредиты: условия уже изменили «Юникредит банк», Райффайзенбанк, Альфа-банк, «Интеза». Это, безусловно, может привести к снижению количества кредитов, выдаваемых на покупку недвижимости и заставить потенциальных клиентов занять выжидательную позицию. Дальнейшее развитие ситуации на рынке ипотеки будет зависеть от развития общемировой финансово-экономической ситуации.

Сбербанк в течение года несколько раз менял условия по ипотечным кредитам, делая их более доступными для потенциальных клиентов. Сегодня у нас средняя ставка по ипотеке 11,5-12% годовых, продолжают действовать и специальные предложения. Например, до 31 декабря 2011 г. (включительно) квартиру можно купить в рамках акции «В десятку!&raqu
o;, она действует при ипотечном кредитовании физических лиц, приобретающих жилье в объектах, строящихся или уже построенных с участием кредитных средств банка. Ставка для всех категорий заемщиков на период до и после регистрации ипотеки составит 10% в рублях, первоначальный взнос — не менее 10%, срок кредитования — до 10 лет. Кроме того, напомню, что в августе этого года Омское отделение Сбербанка России и правительство области подписали соглашение о сотрудничестве. Документом определен порядок осуществления социальных выплат жителям региона на компенсацию части расходов по ипотечным жилищным кредитам, полученным в Сбербанке России. Получить подобную компенсацию имеют право те клиенты банка, кто приобрел квартиру в многоквартирном жилом доме на основании договора участия в долевом строительстве или ведет строительство собственного дома на территории муниципальных районов Омской области. Максимальный срок получения выплат — 5 лет, сумма кредита – не более 1 800 000 рублей. В таком случае размер социальной выплаты составит полную ставку рефинансировании ЦБ РФ (8,25%), а процентная ставка по кредиту в банке – 9,5-12,75 годовых в зависимости от размера первоначального взноса.

В ближайшее время банк не намерен изменять ставки в сторону увеличения.

Могут ли ставки ипотечных кредитов в России приблизиться к среднеевропейским в обозримом будущем (4-5 лет)?

Ставки по ипотеке должны стремиться к 5-6%. Это возможно в перспективе, но конкретные сроки будут зависеть от уровня инфляции в стране и макроэкономической ситуации в целом.

Недвижимость в период кризисаЛариса Кузнецова, пресс-секретарь ВТБ24 по СФО

Стабилизировалась ли ситуация на рынке ипотеки?

Ипотечный рынок постоянно растет. Осенью это видно особенно отчетливо – с ростом спроса на квартиры, растет и спрос в банках на ипотечные кредиты. Благодаря процессам, происходящим на рынке в последние два года (существенное снижение процентных ставок, снижение порога требований к величине первоначального взноса,  введение новых ипотечных программ социальной направленности, либерализация требований к заемщикам), ипотека становится все более доступной для широкого круга жителей.

Правда, сейчас некоторые банки в силу повышения стоимости ресурсов на финансовом рынке  стали повышать процентные ставки по ипотеке. ВТБ24 до конца 2011 года ставки оставляет на прежнем уровне. В 2012 году, сокрее всего, произойдет рост процентных ставок во всех банках, поэтому сейчас мы находимся в самомй оптимальном периоде для приобретения жилья в ипотеку. 

Какова динамика роста/снижения ставок по ипотеке, если она присутствует?

На примере нашего банка это выглядело так. Ставки постепенно снижались, начиная с осени 2009 года. Самое последнее снижение ставок у нас произошло в июле 2012 года, когда по базовым ипотечным программам банка они были снижены на 0,5 – 0,7% годовых. И теперь величина процентных ставок в банке ВТБ24 начинается от 8,5% годовых в рублях (для корпоративных клиентов банка – от 7,5% годовых). Ставки сейчас находятся на докризисном уровне – на уровне 2008 года. 

Могут ли ставки ипотечных кредитов в России приблизиться к среднеевропейским в обозримом будущем (4-5 лет)? 

Инфляция по итогам 1 полугодия составила в России 5,1%, а по итогам года, вероятнее всего, достигнет 8%. С такими показателями надо платить по депозиту минимум 8%, а по-хорошему, — даже больше, чтобы выходила положительная доходность. То есть выходим на 9% и плюс средняя маржа 4%. Следовательно, объективная средневзвешенная ставка должна составлять 13%. Существует, конечно, целевое финансирование ВЭБа, например, в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой». Есть и другие источники финансирования. Поэтому текущий уровень ипотечных ставок на 1% ниже, чем расчетный. Для того, чтобы опустить ставки ниже, нужно снизить уровень инфляции или же понижение ставок должно быть целевым образом фондировано. Сегодня снизить средневзвешенную ставку до 6% просто невозможно – никто не станет работать себе в убыток.

ОмскПресс